공사대금소송은 도급인(발주자)이 공사대금을 지급하지 않거나 일부만 지급했을 때 수급인·하수급인이 나머지 대금을 청구하는 민사소송입니다. 공사가 일부만 진행된 상태라면 기성 부분에 대한 대금 산정이 쟁점이 되고, 공사가 완료됐다면 하자보수와 대금 지급의 동시이행 관계가 자주 문제됩니다. 계약서가 부실하거나 구두로만 계약한 경우에도 실제 공사 수행 사실과 견적서·현장 사진 등으로 대금 청구가 가능한 경우가 많습니다(민법 제664조).
공사대금소송은 공사 완료 여부, 계약서·기성 확인 자료의 존재, 하수급인인지 원수급인인지에 따라 청구 방법과 승패의 갈림길이 달라집니다. 이 페이지는 공사대금 미지급 상황에서 어떤 절차를 밟을 수 있고 무엇을 준비해야 하는지 정리합니다.
공사대금, 어떻게 청구할 수 있을까
미지급된 공사대금을 받아내는 방법은 상대방의 다툼 여지, 금액, 시급성에 따라 달라집니다. 아래 세 가지 절차 중 사안에 맞는 방법을 선택하거나 병행하게 됩니다.
| 상대 이의 여부 | 이의신청 없으면 확정판결과 동일 효력 |
| 소요 기간 | 통상 1~2개월 내 결정 |
| 비용 | 일반 소송보다 저렴 |
| 단점 | 이의신청 시 통상 소송으로 전환 |
채무자가 이의신청을 하면 소송절차로 이행됩니다(민사소송법 제472조).
| 상대 이의 여부 | 다툼 있음을 전제로 심리 |
| 소요 기간 | 6개월~1년 이상 소요 가능 |
| 입증책임 | 공사완료·기성 사실 원고가 입증 |
| 특징 | 감정절차(공사비 감정) 병행 빈번 |
다툼이 큰 사건에서는 법원이 지정한 감정인의 공사비 감정 결과가 판단에 큰 영향을 줍니다.
| 요건 | 공사대금과 건물 간 견련성, 점유 |
| 효과 | 대금 지급 전까지 인도 거절 가능 |
| 주의 | 점유 상실 시 유치권 소멸 |
| 병행 절차 | 본안소송으로 대금 확정 필요 |
유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 점유할 권리입니다(민법 제320조).
공사대금소송 | 기성금은 어떻게 산정되는가
공사가 중단되거나 발주자가 일부 공정만 인정하는 경우, 실제로 완성한 부분에 대한 공사대금(기성금)을 얼마로 볼 것인지가 소송의 출발점입니다.
기성 비율의 입증 방법
기성 비율은 공사계약서상 공정표, 현장 사진, 감독관 확인서, 세금계산서 발행 내역 등으로 입증합니다. 자료가 부족하면 법원 감정을 통해 실제 투입된 자재·노무량을 기준으로 산정하게 됩니다.
도급계약이 해제된 경우의 기성 부분 청구
수급인의 채무불이행으로 계약이 해제되더라도 이미 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되고 분리할 수 있는 경우에는 그 부분에 대한 대금을 청구할 수 있습니다(민법 제668조 단서 참조, 완성물 불가분성 관련 판례). 다만 미완성 부분에 대한 손해배상과 상계될 수 있습니다.
설계변경·추가공사대금
발주자의 지시로 추가공사를 진행했다면 그 부분도 별도로 청구할 수 있으나, 구두 지시였는지 서면 변경계약이 있었는지에 따라 입증 난이도가 크게 달라집니다.
공사대금소송 | 유치권을 행사할 수 있는지
공사대금을 받지 못한 수급인이 건물이나 현장을 점유하고 있다면 유치권을 주장할 수 있는지가 자주 문제됩니다.
유치권의 성립 요건
유치권이 성립하려면 공사대금 채권이 그 건물에 관하여 발생한 것이어야 하고, 채권자가 해당 건물을 적법하게 점유하고 있어야 합니다(민법 제320조). 점유를 상실하면 유치권도 함께 소멸합니다.
경매절차와 유치권의 관계
발주자의 부동산이 경매에 넘어간 경우에도 적법한 유치권자는 낙찰자에게 대항하여 대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 경우가 많지만, 경매개시 이후 점유를 시작한 경우 등 인정되지 않는 사례도 있어 점유 개시 시점 확인이 중요합니다.
공사대금소송 | 하수급인의 대금 청구, 누구를 상대로 할 것인가
하도급 관계에서는 원수급인이 부도나거나 잠적한 경우 발주자(도급인)에게 직접 청구할 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
원수급인을 상대로 한 청구
하수급인은 원칙적으로 계약 상대방인 원수급인에게 하도급대금을 청구합니다. 원수급인이 발주자로부터 기성금을 받았는지, 어음·수표로 지급했는지에 따라 지급 시기와 방법에 대한 다툼이 생깁니다.
발주자에 대한 직접지급 청구
일정한 요건을 충족하면 하수급인이 발주자에게 하도급대금의 직접 지급을 요청할 수 있습니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조). 원수급인의 지급정지·파산, 원수급인과 발주자 사이의 직접지급 합의 등이 그 요건에 해당합니다.
직불 요건 미충족 시 대응
직접지급 요건이 인정되지 않으면 원수급인의 발주자에 대한 공사대금채권을 압류·추심하는 방법을 함께 검토하게 됩니다.
공사대금소송 | 공사대금채권의 소멸시효
공사대금을 오래 받지 못한 채 방치하면 청구권 자체가 시효로 소멸할 수 있어 시효 확인이 우선적으로 필요합니다.
시효의 기산점
소멸시효는 공사가 실제로 종료된 날 또는 대금을 청구할 수 있게 된 때부터 계산합니다. 준공검사일, 최종 기성 확인일 등이 기산점 판단의 근거가 됩니다.
시효 중단 사유
채권자의 지급명령 신청, 소송 제기, 채무자의 일부 지급이나 채무 승인 등이 있으면 시효가 중단됩니다(민법 제168조). 최근 몇 년간 상대방이 일부라도 대금을 지급하거나 지급 의사를 밝힌 적이 있었는지 확인해야 합니다.
수급인의 공사에 관한 채권은 그 공사가 종료한 날부터 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다(민법 제163조 제3호). 공사 종료 시점, 마지막 기성금 지급일, 채무 승인 등 시효 중단 사유가 있었는지를 먼저 확인해야 합니다.
상담부터 대금 지급까지
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01계약관계·자료 검토
도급계약서, 견적서, 세금계산서, 현장 사진, 문자·카카오톡 등 공사 진행과 대금 협의 관련 자료를 검토해 미지급액과 입증 가능성을 파악합니다.
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02내용증명 발송 및 협상
소송 전 내용증명으로 미지급 대금을 공식 청구하고, 상대방의 반응에 따라 합의 가능성을 타진합니다.
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03지급명령 또는 소송 제기
다툼 여지가 적으면 지급명령을, 금액·범위에 다툼이 있으면 민사소송을 제기합니다. 필요시 유치권 행사나 채권 압류 등 보전조치를 함께 진행합니다.
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04공사비 감정 및 심리
기성 비율이나 공사 범위에 다툼이 있는 사건은 법원 감정인의 공사비 감정을 거쳐 심리가 진행됩니다.
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05판결 및 강제집행
승소 판결 확정 후에도 상대방이 자발적으로 지급하지 않으면 부동산·채권 압류 등 강제집행 절차로 이어질 수 있습니다.
공사대금소송 비용은 이렇게 산정됩니다
청구할 공사대금의 규모, 사건의 복잡성(감정 필요 여부, 하도급 구조 등), 예상 심급 수를 기준으로 산정합니다.
소송 결과 확보한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적이며, 지급명령·조정 등 절차 종류에 따라 별도로 협의합니다.
공사비 감정이 필요한 사건은 감정인 비용이 별도로 발생하며, 통상 소송 당사자가 선납합니다.
청구금액에 따라 법원에 납부하는 인지액과 송달료가 산정되며 소송 전 대략적인 금액을 안내받을 수 있습니다.
※ 비용은 사건의 난이도와 구체적 사정에 따라 달라지며, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다. 특정 결과를 보장하지 않습니다.
상황별 자가진단 체크리스트
- 도급계약서나 이를 대체할 증빙(견적서, 카카오톡 등)이 있습니까?
- 기성 부분에 대한 발주자의 확인(감독확인서, 현장 사진)이 있습니까?
- 공사 중단 원인이 발주자 측 사정인지 확인했습니까?
- 추가공사가 있었다면 지시 경위를 입증할 자료가 있습니까?
- 원수급인과의 하도급계약서가 있습니까?
- 원수급인이 발주자로부터 기성금을 받았는지 확인했습니까?
- 원수급인의 지급정지·파산 등 직접지급 요건에 해당하는 사정이 있습니까?
- 발주자와 직접지급 합의를 한 적이 있습니까?
- 시공 결과에 하자가 있어 하자보수와 동시이행을 주장할 수 있습니까?
- 기성 비율에 대해 이견이 있다면 그 근거 자료를 정리했습니까?
- 추가공사에 대해 사전 서면 동의를 한 적이 있습니까?
- 현재 해당 건물이나 현장을 실제로 점유하고 있습니까?
- 점유를 시작한 시점이 경매개시결정 이전입니까?
- 공사대금과 점유 중인 건물 사이에 직접적인 관련성이 있습니까?
- 공사가 종료된 지 3년이 지났습니까?
- 그 사이 상대방이 일부 대금을 지급하거나 채무를 인정한 적이 있습니까?
- 지급명령이나 소송 등으로 시효를 중단시킨 적이 있습니까?
자주 묻는 질문
Q. 계약서 없이 구두로만 공사를 진행했는데 대금을 받을 수 있나요?
계약서가 없더라도 실제로 공사를 수행한 사실과 그 대금에 대한 합의가 있었다는 점을 견적서, 문자메시지, 현장 사진, 세금계산서 등으로 입증할 수 있다면 공사대금을 청구할 수 있습니다. 다만 서면 계약이 있는 경우보다 입증 부담이 커집니다.
Q. 공사가 절반쯤 진행된 상태에서 중단됐는데 그 부분 대금도 받을 수 있나요?
기성 부분이 도급인에게 이익이 되고 분리 가능한 경우에는 그 부분에 대한 대금을 청구할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 공사 중단의 책임이 누구에게 있는지에 따라 손해배상 청구가 상계될 수 있습니다.
Q. 발주자가 하자를 이유로 대금을 안 주겠다고 하는데 어떻게 하나요?
하자가 있다고 해서 대금 지급 전체를 거부할 수 있는 것은 아니며, 통상 하자보수에 필요한 비용에 상응하는 금액만큼 동시이행이나 상계가 문제됩니다. 하자의 존재와 정도, 보수 비용은 감정을 통해 확정되는 경우가 많습니다.
Q. 지급명령과 소송 중 어느 것을 선택해야 하나요?
상대방이 대금 지급 자체를 다툴 가능성이 낮다면 지급명령이 빠르고 비용도 적게 듭니다. 다만 상대방이 이의신청을 하면 통상의 소송절차로 넘어가므로, 다툼이 예상되는 사건은 처음부터 소송으로 진행하는 것을 검토할 수 있습니다(민사소송법 제472조).
Q. 하수급인인데 원수급인이 잠적했습니다. 발주자에게 바로 청구할 수 있나요?
원수급인의 지급정지·파산 등 일정한 요건을 충족하거나 발주자와 직접지급 합의가 있는 경우 하도급대금을 발주자에게 직접 청구할 수 있습니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조). 요건 충족 여부는 사안별로 확인이 필요합니다.
Q. 공사대금을 못 받은 지 3년이 넘었는데 이제는 못 받나요?
공사에 관한 채권은 공사 종료일로부터 3년의 소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호). 다만 그 사이 상대방의 일부 지급이나 채무 승인, 소송 제기 등 시효 중단 사유가 있었다면 시효가 다시 계산될 수 있으므로 개별적으로 확인이 필요합니다.
Q. 유치권을 행사하면 대금을 받을 때까지 건물을 계속 점유할 수 있나요?
적법하게 성립한 유치권자는 공사대금을 지급받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있습니다(민법 제320조). 다만 점유를 상실하면 유치권도 함께 소멸하므로 점유 유지가 중요하며, 경매절차와의 관계도 함께 검토해야 합니다.
Q. 공사비 감정은 꼭 해야 하나요?
기성 비율이나 공사 범위, 하자 여부에 다툼이 없다면 감정 없이 서면 자료로 판단받을 수도 있습니다. 그러나 다툼이 큰 사건에서는 법원이 감정을 명하는 경우가 많고, 감정 결과가 판결에 상당한 영향을 미칩니다.
Q. 승소 판결을 받았는데 상대방이 돈을 안 줍니다. 어떻게 하나요?
판결이 확정된 후에도 자발적인 지급이 없으면 상대방의 부동산, 예금, 공사대금채권 등을 대상으로 강제집행(압류·추심)을 진행할 수 있습니다. 강제집행 대상 재산을 미리 파악해두는 것이 실효성 확보에 도움이 됩니다.
민사 성공사례
손해배상(자) · 일부 승소※ 성공사례는 개별 사건의 결과이며, 동일하거나 유사한 결과를 보장하지 않습니다.
공식 참고자료
국가법령정보센터 찾기쉬운 생활법령정보 대한법률구조공단본 페이지의 내용은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적인 판단은 사안에 따라 달라집니다.